Apartman Yöneticisi Nasıl Olunur ? Apartman Yöneticisi Ne Kadar Kazanır ?

Meslek Tanımı

Apartman yöneticisi, bir apartman ya da site içerisindeki ortak yaşam alanlarının düzenini sağlamak, kat maliklerinin kararlarını uygulamak, aidat toplanması, temizlik, bakım-onarım gibi görevleri organize etmekle sorumlu olan kişidir. Apartman yöneticisi, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre seçilir ve belirli bir süre için bu görevde kalır.

Bu görev, bireysel ya da profesyonel olarak yapılabilir. Bazı apartmanlarda kat maliklerinden biri yöneticiliği üstlenirken, bazı yerlerde profesyonel apartman yönetimi firmaları bu işi ücretli olarak yapar. Apartman yöneticisi; apartmanın mali yönetiminden çalışanların takibine, güvenlik önlemlerinden bakım işlemlerine kadar çok sayıda konuda sorumluluk sahibidir.

Apartman Yöneticisi Nasıl Olunur ?

Apartman yöneticisi olmak için herhangi bir diploma zorunluluğu bulunmaz. Ancak görev, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında bazı kurallara göre belirlenir. Yönetici, kat malikleri arasından veya dışarıdan biri olarak seçilebilir.

Aşağıda apartman yöneticisi olmak isteyenler için izlenmesi gereken adımlar sıralanmıştır.

1. Kat Maliklerinden Seçilmek

Bir apartmanda yöneticilik yapılabilmesi için önce kat malikleri kurulu tarafından yapılan toplantıda seçimle bu göreve getirilmek gerekir. Bu toplantıda oy çokluğu esas alınır.

• Kat malikleri kurulu, yılda en az bir kez toplanır.

• Toplantıya katılan maliklerin oy çokluğu ile yönetici seçilir.

• Seçim, tutanakla belgelenir ve görev süresi belirtilir.

• Genellikle 1 yıllık süreyle seçilir ancak yeniden seçilmesi mümkündür.

2. Profesyonel Yönetici Olarak Atanmak

Büyük sitelerde ve apartmanlarda yönetim, dışarıdan profesyonel bir kişi ya da yönetim firması aracılığıyla da yürütülebilir. Bu durumda:

• Kat malikleri profesyonel yönetici atanması yönünde karar alır.

• Yönetici, profesyonel hizmet sunan bir kişi ya da şirket olabilir.

• Sözleşme ile görev tanımı, süre ve ücret belirlenir.

• Atama noter tasdikli olabilir.

3. Resmî Belgelerin Düzenlenmesi

Yönetici seçilen ya da atanan kişi, görevi devraldıktan sonra aşağıdaki belgeleri düzenler:

• Karar defteri

• Gelir-gider defteri

• Aidat tahsilat tabloları

• Personel bordroları (kapıcı, güvenlik vs.)

• Vergi ve SGK işlemleri için evraklar

• Banka hesapları ve harcama belgeleri

Hangi Okul ya da Eğitim Gerekir ?

Apartman yöneticisi olmak için zorunlu bir okul bitirme şartı yoktur. Ancak mesleği daha profesyonel icra edebilmek için çeşitli eğitim programları ve kurslar mevcuttur. Bu eğitimler, belediyeler, halk eğitim merkezleri ya da özel kuruluşlar tarafından verilir.

Öne çıkan kurs içerikleri:

• Kat Mülkiyeti Kanunu

• Temel muhasebe bilgisi

• İşyeri güvenliği ve SGK uygulamaları

• Aidat yönetimi ve tahsilat süreçleri

• Yönetim kurulu organizasyonu

• Apartman bütçesi hazırlama

Belge alınabilen bazı eğitim türleri:

• Apartman Yöneticiliği Sertifikası

• Site ve Toplu Konut Yöneticiliği Eğitimi

• Gayrimenkul Yönetimi Kursları

Kimlere Uygun ?

Apartman yöneticiliği aşağıdaki özelliklere sahip bireyler için uygundur:

• İletişimi güçlü

• Dürüst ve güvenilir

• Dikkatli ve titiz çalışan

• Mali konularda temel bilgiye sahip

• Çözüm odaklı ve tarafsız

• İnsan ilişkilerinde sabırlı

• Hukuki konularda araştırmacı

• Zaman yönetimini iyi yapabilen

Günlük / Haftalık Çalışma Saatleri

Apartman yöneticiliği, tam zamanlı bir meslek olmamakla birlikte sürekli dikkat gerektirir. Profesyonel olarak yapanlar için daha sistematik bir mesai söz konusudur.

• Günlük belirli bir saat zorunluluğu yoktur.

• Acil durumlar, bakım ihtiyaçları ya da aidat işlemleri zamanlı yapılmalıdır.

• Toplantı ve denetim günleri önceden belirlenir.

• Profesyonel yöneticiler haftada 20 – 40 saat arasında çalışabilir.

• Kat maliki yöneticiler, işi kendi zamanına göre yürütür.

Yıllık İzin Hakkı ve Tatil Durumu

Kat maliki olan yöneticiler için izin hakkı söz konusu değildir. Profesyonel çalışan yöneticiler ise işverenle yapılan sözleşmeye göre izin kullanabilir.

• Sözleşmeli yöneticiler genellikle yıllık 14 – 30 gün arası izin hakkına sahiptir.

• Bayram ve resmî tatillerde görev devam edebilir.

• Yerine vekil tayin edilerek geçici görev devri mümkündür.

Ortalama Maaşlar (Türkiye Şartlarında)

2025 yılı itibariyle apartman yöneticiliği maaşları yöneticinin profesyonel olup olmamasına ve apartmanın büyüklüğüne göre değişiklik gösterir.

Kat Maliki (Gönüllü) Yöneticiler

• Genellikle maaş almazlar

• Bazı apartmanlarda sembolik ücret ödenir (aylık 2.000 TL – 5.000 TL arası)

• Aidat ödemesinden muafiyet sağlanabilir

Profesyonel Apartman Yöneticisi

• Küçük apartman (6 – 10 daire): 5.000 TL – 10.000 TL

• Orta ölçekli apartman (10 – 30 daire): 10.000 TL – 20.000 TL

• Site veya toplu konut yöneticisi (50 – 500 daire): 25.000 TL – 50.000 TL+

• Büyük site yönetimi şirketinde yöneticilik: 60.000 TL’ye kadar çıkabilir

Gelir genellikle yönetici ile yapılan sözleşme kapsamındaki aylık ücret üzerinden ödenir.

Sosyal Haklar

Kat maliki olan yöneticiler için sosyal güvence zorunluluğu bulunmaz. Ancak profesyonel yönetici olarak çalışan kişilere bazı sosyal haklar tanınabilir:

• SGK girişi (sözleşmeli yöneticilerde)

• Yıllık izin ve hafta tatili

• Aylık sabit ücret

• İş sözleşmesine dayalı haklar

• Giyim ve yol yardımı (büyük sitelerde)

• Prim ya da teşvik ödemesi

Ayrıca apartmanda çalışan temizlik görevlisi, güvenlik personeli ya da kapıcılar adına SGK ve vergi işlemleri yönetici tarafından yürütülür.

İş Bulma Alanları ve Potansiyeli

Apartman yöneticiliği bireysel olarak veya bir yönetim firması bünyesinde yapılabilir. İş bulunabilecek yerler:

• Daire sayısı fazla olan apartmanlar

• Site ve toplu konut projeleri

• İş hanları ve rezidanslar

• AVM ve ticari plaza yönetimleri

• Profesyonel bina yönetim firmaları

• Gayrimenkul yönetim şirketleri

Türkiye’de artan konut projeleri, siteler ve apartman sayısı sebebiyle bu mesleğe olan ihtiyaç da giderek artmaktadır.

Türkiye’de Yapılabilirliği

Apartman yöneticiliği, Türkiye’nin her bölgesinde yapılabilir. Özellikle büyük şehirlerde ve yeni konut projelerinde profesyonel yönetime duyulan ihtiyaç oldukça yüksektir. İstanbul, Ankara, İzmir, Bursa, Antalya gibi illerde apartman yöneticiliği daha yaygındır.

Kırsal bölgelerde ise bu görev genellikle kat maliklerinden biri tarafından yürütülür.

Kaç Yaşında Başlanabilir, Kaç Yaşına Kadar Sürdürülür ?

• Kat maliki yöneticiler için alt yaş sınırı yoktur.

• Profesyonel yöneticilik için 18 yaşını doldurmak gerekir.

• Meslek genellikle 25 – 60 yaş arası kişilerce icra edilir.

• Fiziksel yeterlilik ve iletişim kabiliyeti sürdüğü sürece yaş sınırlaması yoktur.

• Emeklilik sonrası da yapılabilir.